MANUAL DE COMPRA DE UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA

Proceso de compraventa en España

Qué pasos hay que seguir en el proceso?

En primer lugar habrá que un inmueble, para después acordar los términos en que la adquisición se llevará a cabo. Una vez elegido el inmueble, debe asegurarse el éxito de la operación, de modo que se pueda llevar a cabo una cierta labor de averiguación en cuanto a la situación legal del inmueble, hasta su efectiva transmisión. El inmueble seleccionado puede asegurarse mediante la suscripción de un contrato privado entre las las partes. Es costumbre que se pague un 10% del precio en este momento.

Finalmente deberá otorgarse una escritura pública de compraventa, que deberá ser firmada por ambas partes ante notario. A tenor de las disposiciones legales que rigen la materia, la intervención del Notario resulta preceptiva, y ello, por cuanto que a Ley, exige que todos los contratos que tengan por objeto un bien inmueble deben constar en escritura pública. Y resulta que la única persona autorizada por el Estado para autorizar dichos documentos es precisamente el Notario.

En este sentido, la función del notario es dar constancia (dar fe pública) de unas determinadas circunstancias afectantes a la personalidad de los otorgantes, la fecha y las declaraciones efectuadas. Y así, esta constancia, queda recogida en una Escritura pública, que no es sino un documento en el que constan los acuerdos alcanzados entre las partes y rubricado por el notario.

Quien debe asumir los gastos legales? De conformidad con la ley, el vendedor asume los gastos de notaría, salvo acuerdo en contrario -que suele ser lo habitual- determinados legalmente conforme a una escala porcentual.

Es de señalar también que estas escrituras son los únicos documentos que pueden tener acceso al Registro de la propiedad (funcionario encargado de la inscripción de los todos los actos y negocios jurídicos que los titulares inscritos realizan sobre sus fincas).

Quién debe asumir los gastos de registro? El comprador assume los gastos de registro, determindos legalmente conforme a una escala porcentual.

Asesoramiento jurídico en España

Es aconsejable contratar los servicios de un abogado español que hable la lengua del comprador para que pueda llevar a cabo una labor de investigación en cuanto a la titularidad del inmueble y asesore al comprador en todos los aspectos de la operación. Los honorarios de los abogados suelen ser de 1-2% del precio de compraventa.

Por regla general entre la suscripción del contrato privado y la firma de la escritura pública ante notario transcurrirá un período de tiempo durante el que el abogado habrá de verificar lo siguiente:

En primer lugar, comprobar la situación de la finca en el Registro de la propiedad, ya que del mismo resultarán las circunstancias, quizá mas relevantes que afecten al status jurídico del bien.

Así, debemos obtener una información detallada del Registro a fin de comprobar, en primer lugar, que la titularidad de la finca se halla inscrita a favor de la persona que se pretende vendedora de la misma.

Es asimismo necesario comprobar que el bien en cuestión no se halle gravado por ningún tipo de carga y / o gravamen (embargo, hipoteca, servidumbre, usufructo etc...).

En segundo lugar, es de citar, como antes, al Catastro inmobiliario, que es aquél organismo que nos ofrece los datos físicos de las fincas. Así, en la adquisición de fincas rústicas o no edificadas, su consulta resulta muy aconsejable, a fin de cerciorarnos acerca de qué compramos, cuales son las características físicas de lo que compramos (superficie) a fin de evitar tener que acudir posteriormente a expedientes tendentes a hacer coincidente la realidad jurídica (aquella expresada en el Registro de la Propiedad) y la realidad material (expresada en el Catastro), resultando también necesaria su consulta para calibrar, en suelo rústico, las posibilidades edificatorias de la parcela o finca de que se trate.

No podemos tampoco olvidar el Ayuntamiento ante la perspectiva de adquirir un inmueble, a fin de conocer si en concreto, aquello que pretendemos adquirir se halla sujeto a algún expediente urbanístico, y a fin de conocer con exactitud la calificación urbanística del mismo.

Impuestos en España

De modo sistemático, se expondrá a continuación cuáles son los principales impuestos que afectan las operaciones descritas y de las novedades introducidas por la Reforma fiscal que entra en vigor el 1 de enero de 2007 que afectan a las mismas.

La ley 35/2006 de 28 de noviembre, del Impuesto de la Renta de las personas físicas y de modificación parcial de las leyes de Impuestos de Sociedades, sobre la Renta de No Residentes y sobre el Patrimonio introduce una serie de modificaciones en el Impuesto sobre Sociedades, el Impuesto sobre la Renta de no Residentes y el Impuesto sobre el Patrimonio que entran en vigor el 1 de enero de 2007.

Las modificaciones en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes tienen una orientación clara: el cumplimiento de las libertades comunitarias en el sentido de conferir un tratamiento fiscal no discriminatorio entre Residentes y No Residentes.

Conforme a la nueva regulación el tipo de gravamen aplicable a las ganancias patrimoniales obtenidas por no residentes se reduce del 35% al 18%, y el tipo de gravamen aplicable a las ganancias patrimoniales obtenidas por residentes sube del 15% al 18%. La retención aplicable en la venta de un inmueble cuando el vendedor es un no residente se reduce del 5% al 3%

a). En primer lugar trataremos los impuestos que debemos satisfacer por el mero hecho de ser titulares de un inmueble o de ser titulares de un derecho real sobre el mismo.

En este aspecto nos centraremos en el Impuesto del Patrimonio, Impuesto sobre la Renta y en el Impuesto de Bienes Inmuebles.

i)"Impuesto sobre el patrimonio".

El impuesto de patrimonio es un impuesto de carácter anual que grava el patrimonio neto del que fuesen titulares las personas físicas a 31 de diciembre de cada año.

¿Quiénes son sujetos pasivos de este impuesto?

ii) Impuesto sobre la renta

El periodo impositivo coincide con el año natural, de 1 de enero a 31 de diciembre y el devengo se produce al año siguiente (sólo en cuanto a bienes inmuebles). El tipo de gravamen general aplicable personas físicas no residentes que operan sin establecimiento permanente es del 24% (antes de la reforma 25%) que deberá aplicarse a la base imponible del impuesto. La base imponible, que es la renta estimada resulta de aplicar al valor catastral del inmueble por un porcentaje del 2%. Se aplicará un porcentaje de 1.1 % a inmuebles cuyo valor catastral haya sido revisado o modificado con efectos desde 1 de enero de 1994; si los inmuebles carecieran de valor catastral o éste no hubiera sido notificado a su titular, se tomará como base de imputación de los mismos el 50% del precio de adquisición declarado en la escritura de compraventa, o aquel comprobado por la Administración, el mayor de los mismos.

Es importante saber que un vendedor no residente será objeto de una retención del 3% (antes de la Reforma del 5%), de modo que el adquirente sea o no residente está obligado a retener e ingresar el 3% del precio de compraventa a Hacienda. Esta retención tiene para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que corresponda por la posible ganancia patrimonial derivada de la transmisión. Si la cantidad a ingresar por el vendedor es inferior a la cantidad retenida del 3%, se podrá solicitar su devolución a la autoridad tributaria. El tipo de gravamen aplicable a las ganancias patrimoniales es del 18% (con anterioridad a la reforma fiscal del 35%) del beneficio obtenido en la venta. Esta es una de las modificaciones fundamentales introducidas por la reforma fiscal, cuyo objetivo consiste en conferir un tratamiento igual entre residentes y no residentes de conformidad con las exigencias europeas.

Nuevo tratamiento fiscal de ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de elementos adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.

Las ganancias derivadas de los bienes adquiridos con anterioridad a 31 de diciembre de 1994 a partir de la entrada en vigor de la ley habrá que dividirla en dos tramos: la parte de la ganancia que se haya generado desde la adquisición del elemento hasta el 19 de enero 2006 y la parte de la gancia generada entre el 20 de enero de 2006 y la fecha de la transmisión.

A la parte generada hasta el 19 de enero de 2006 se le aplicarán coeficientes de abatimiento en función del tipo del bien y del número de años de tenencia del mismo hasta el 31 de diciembre 1994. Los coeficientes serán el resultado de multiplicar el número de años transcurridos desde la adquisición del bien hasta 1994 por 11.11 % para los bienes inmuebles, 25% para acciones admitidas a cotización y el 14.28% para el resto de los bienes. En consecuencia las ganancias patrimoniales generadas de la venta de un inmueble adquirido con anterioridad al 31 de diciembre de 1986, de acciones admitidas a cotización en mercados comunitarios adquiridas con anterioridad al 31 de diciembre de 1991 o de otro tipo de bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1988 estarán exentas de tributación en el IRPF e IRNR.

Al resto de la ganancia, aquella generada desde el 20 de enero de 2006 hasta la fecha de transmisión no se le aplicará coeficiente alguno y tributará al 15% hasta el 31 de diciembre de 2006 y al 18% desde el 1 de enero de 2007.

iii) "Impuesto de Bienes Inmuebles"

El IBI es un impuesto de carácter directo, real, de titularidad municipal y carácter obligatorio, cuya gestión se comparte entre la administración del Estado y los Ayuntamientos.

La base imponible del IBI está constituida por el valor de los inmuebles gravados, considerándose así el valor catastral de los mismos

A los efectos de este impuesto, los bienes inmuebles se clasifican en urbanos y rústicos, distinguiéndose en cada categoría entre terrenos y construcciones.

El periodo impositivo coincide con el año natural y el devengo se produce el primer día del periodo impositivo, es decir, el uno de enero de cada año.

b) A continuación nos centraremos en los impuestos que debemos satisfacer por el hecho de realizar una operación típica del tráfico inmobiliario, como puede ser una compraventa.

En este aspecto nos centraremos en el Impuesto de transmisiones patrimoniales (con una brevísima mención al IVA).

iv) Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

La base imponible del impuesto estaría constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda: Por ejemplo, en el caso de la compraventa de una finca, el valor de la misma.

El impuesto se devenga el día en que se realiza el acto gravado, es decir, en el momento de la firma de la escritura de compraventa o de transmisión y hay que pagarlo en el plazo de 30 días hábiles a partir de la fecha de la escritura o acto transmisivo. El sujeto pasivo es el beneficiario. (Siguiendo con el ejemplo de la compraventa de una finca, es el comprador quien deberá pagar el impuesto). Es el sujeto pasivo quien viene obligado a presentar la liquidación del impuesto dentro de ese plazo (autoliquidación), no es la Administración la que requiere de pago.

Para los bienes inmuebles: La Ley del Impuesto fija un tipo del 6%, cuando la Comunidad Autónoma correspondiente no ha adoptado otro y, en este caso, tanto en Cataluña como en las Islas Baleares, el tipo se ha fijado en un 7%.

Para los bienes muebles, el tipo es el 4%.

¿Cuándo se satisface este impuesto?

- Cuando el transmitente es persona física particular y el bien que transmite forma parte de su patrimonio personal.

- Cuando sea quien sea el transmitente, el adquirente realice actividades en las que no tenga derecho a la deducción total del IVA soportado.

La coordinación entre el IVA y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la compraventa de inmuebles.

Conviene hacer hincapié en la coordinación entre el IVA y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la compraventa de inmuebles.

Las operaciones sujetas a IVA no lo están a ITP, ambos impuestos se excluyen entre sí, el IVA grava las operaciones empresariales, mientras que el ITP y AJD grava las no empresariales.

Dicho, esto tenemos que destacar una serie de particularidades.

- Supuestos de sujeción a IVA SIEMPRE y, por consiguiente, sujetos también a Actos Jurídicos Documentados (al tipo del 0,5 %% del precio, sin incluir la cuota de IVA).

a) Cuando se trata de una venta de solar, siendo el vendedor, empresario o profesional.

b) Cuando la venta supone la primera entrega de un solar más una edificación realizada por un promotor, siempre que la edificación no hay sido utilizada o que haya sido utilizada por un periodo inferior a dos años.

c) Cuando la venta suponga una primera entrega de un solar y una edificación, realizada por una sociedad, empresario o profesional, siempre que el adquirente sea la persona que ha venido utilizando la edificación, independientemente del periodo que se hay utilizado la edificación.

v) Plusvalía munipal

En todo caso siempre hay un impuesto sobre el incremento del valor del suelo (que no hay que confundir con el Impuesto sobre las ganancias patrimoniales que debe satisfacer el vendedor por el beneficio obtenido en la venta del inmueble). Conforme a la ley, el pago de la plusvalía corresponde al vendedor es un impuesto municipal sobre el incremento real del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Sin embargo puede ser objeto de negociación entre compradore y vendedor. El devengo de esta impuesto no es periódico sino que se circnscribe al momento de la venta. Su gestión corresponde exclusivamente a los ayuntamientos.

La base imponible del impuesto consiste en el incremento real del valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto en el momento del devengo (transmisión del bien); por tanto la base imponible del impuesto es la diferencia entre el valor del terreno en el momento de su adquisición y el valor del terreno en el momento de su transmisión.

Este incremento se determina aplicando al valor del terreno al tiempo del devengo un porcentaje

Los ayuntamientos deben determinar el importe a abonar.

El abono del impuesto debe hacerse en un plazo de 30 días desde la fecha de devengo, esto es desde la fecha de transmisión.

c) Otros impuestos / tasas

Tasa de recogida de basuras. Que debe pagarse ante la autroidad local

Cuotas de Comunidad Son cuotas que han de abonarse a la Comunidad de Propietarios por servicios y mantenimiento de áreas comunitarias, cuando la propiedad esté sometida a un régimen de comunidad o copropiedad.

Aspectos económicos

En cuanto al aspecto financiero que entraña en todo supuesto la adquisición de una vivienda resulta obvia la referencia a la financiación bancaria, la cual, normalmente lleva aparejada una garantía real, que grava la finca objeto de la adquisición.

Financiación propia. La Inversión extranjera.

El sistema legal actualmente vigente en España en materia de transacciones, cobros, pagos y transferencias con el extranjero se basa en los siguientes principios

1.- Plena libertad de las transacciones entre residentes y no residentes, y de los cobros, pagos y transferencias con el exterior derivados de las mismas.

2.- Exigencia de determinados requisitos y formalidades para la ejecución de los cobros pagos y transferencias con el extranjero, materializados en los siguientes:

Financiación externa. Las hipotecas.

Por su especial importancia en el sector inmobiliario no podemos dejar de referirnos someramente a las tan conocidas hipotecas. Y para ello, que mejor manera de iniciar esta aproximación, distinguiendo dos conceptos que, en la llamada hipoteca van indisolublemente unidos y que, las más de las veces se confunde.

Así, debemos tener claro que el derecho real de hipoteca, no es sino la garantía de una obligación asumida por, normalmente un deudor, en méritos de la cual, un bien inmueble (prenda para los muebles) se afecta al efectivo cumplimiento de aquella obligación que garantiza.

Por ello, lo anterior supone una primera condición, cual es, la existencia de un crédito garantizable, como es, por ejemplo, el préstamo de una determinada cantidad de dinero.

En este sentido hay que tener muy claro que, esa hipoteca, no es en verdad aquello que todos conocemos, sino que este derecho de hipoteca, es la garantía que exigen la mayoría de los bancos a fin de asegurar el cobro de la cantidad prestada.

El funcionamiento de la hipoteca, es relativamente sencillo y ello, ha propiciado su profusa difusión. En efecto, nos hallamos ante un derecho real, y por tanto erga omnes, cuya eficacia y nacimiento queda sometido a su inscripción en el registro de la propiedad. De otra parte, en tanto que garantía, permite al acreedor hipotecario, proceder contra la finca, esto es, solicitar su venta en pública subasta y, con su producto, hacerse cobro de las cantidades adeudadas.

Tenencia / Propiedad

Hay diferentes formas de tener un bien en propiedad? Además de la tenencia individual, una o más empresas pueden poseer un inmueble. Las empresas propietarias de bienes pueden ser españolas o de otros paises extranjeros con los que España tenga suscrito un Convenio para evitar la doble imposición o una combinación de ambos.

Puede constituirse una sociedad solo para comprar un inmueble.

Para los períodos impositivos iniciados a 1 de enero de 2007 se elimina el régimen especial de las sociedades patrimoniales vigente desde 2003, de modo que estas compañías tributarán en el régimen general del Impuesto de Sociedades.

Permisos de residencia

Es necesario contar con un permiso de residencia? No es necesario para ciudadanos comunitarios o suizos. Para ciudadanos no comunitarios, si quieren residir en España de manera permanente, será preceptiva la obtención de un visado especial en el el Consulado Español en si país de origen que les permita solicitar un permiso de residencia

Es muy importante saber que para poder comprar un inmueble y pagar los impuestos correspondientes es absolutamente necesatio tener un NIE (Número de Identificación de Extranjero), que puede ser solicitado en cualquier comisaría de policía. Para la obtención del NIE, puede la persona interesada solicitarlo personalmente u otorgar un poder a un abogado o gestor junto que éste pueda tramitar la obtención del NIE. Asimismo sera necesaria una copia notarial del pasaporte o carnet de identidad para que el abogado o gestor poder presentar la solicitud. La tramitación y obtención del NIE suele durar un mes.

Advertencia profesional:

La leyes evolucionan continuamente y las circunstancias personales varían en cada caso concreto. Las preguntas y respuestas expuestas tienen una orientación general, por lo que se recomienda encarecidamente contacte con un profesional en la materia, abogado o asesor fiscal. Nuestra agencia estará encantada de recomendarle a reputados profesionales de ambos campos.

La información expuesta es solo una guía de carácter general y por tanto podría ser objeto de mal interpretaciones, omisiones o cambios. Por ello no puede garantizarse su absoluta precisión.