Ratschläge zum Erwerb von Immobilien in Spanien

Vor dem Erwerb einer Immobilie in Spanien, sollte sich der Käufer so detailliert wie möglich über die materielle, juristische und steuerliche Lage der Immobilie informieren. Um rechtssicher und ohne Risiken Eigentum zu erwerben, sollte daher folgendes beachtet werden:

1. Auswahl des Eigentums

Wir raten, dass der Käufer sich unbedingt professionelle Unterstützung holt. Entweder über eine Immobilien-Gruppe oder eine Immobilien-Agentur, z.B. Engel & Völkers GmbH, welche Idealerweise über verschiedene Büros auf der ganzen Insel verfügen. Dies ist der sicherste Weg sein Traumobjekt in der gewünschten Lage zu finden.

2. Privater Kaufvertrag oder Optionsvertrag (Vorvertrag)

Wenn Sie das, für Sie geeignete Objekt gefunden haben, raten wir Ihnen, abgesehen des fachkundigen Beistandes einer Immobilien-Agentur, zusätzlich einen auf Immobilienerwerb spezialisierten Rechtsanwalt zu kontaktieren, um so sicher zu gehen, dass die Abwicklung ohne Probleme vonstatten gehen kann.

Bevor Sie den Vertrag unterzeichnen, sorgt der Rechtsanwalt für eine Kopie der Eigentumsurkunde des Verkäufers, holt die entsprechende Registerinformation vom Eigentumsregister ein, wobei bestätigt wird, dass der Verkäufer auch tatsächlich der Eigentümer des Objektes ist und das Eigentum wiederum frei von Belastungen (Hypotheken, Pfändungen etc. ) ist. Außerdem sorgt er für den letzten Zahlungsbescheid der Eigentumssteuer (I.B.I. Impuesto sobre Bienes Inmuebles) und für alle erforderlichen Informationen, damit eine reibungslose Abwicklung des Verkaufes gewährleistet ist.

Das Eigentum kann folgendermaßen erworben werden:

2.1. Mittels eines privaten Kaufvertrages

Durch diesen Vertrag wird das Eigentum übergeben. Dieser Vertrag richtet sich nach den Vereinbarungen beider Parteien. Im Prinzip kann dieser Vertrag nur vor Gericht aufgelöst werden.

2.2. Mittels eines Optionsvertrages (Vorvertrages)

Dieser Art von Verträgen liegt ebenfalls die Vereinbarung beider Parteien zugrunde. Der zukünftige Käufer übergibt eine Anzahlung von 10% des Kaufpreises und das Objekt ist dadurch bis zu einem vereinbarten Datum für ihn reserviert. Durch diesen Vertrag wird sichergestellt, dass der Verkäufer das Objekt bis zum Ablauf der vereinbarten Frist reserviert und nicht anderweitig verkaufen kann.

Das Objekt kann zwischen 1 und 3 Monaten reserviert werden. Sollte die Reservierungsfrist diesen Zeitraum überschreiten, wird noch einmal eine Anzahlung von 20% geleistet.

Diese Art von Verträgen ist gebräuchlich und gibt dem Käufer Zeit seine finanziellen Umstände (Aufnahme von einer Hypothek etc.) zu regeln.

Falls der Käufer nach Ablauf der Reservierungsfrist das Objekt nicht kaufen will, verliert er automatisch seine Anzahlung von 10% (beziehungsweise den Betrag, der als Anzahlung geleistet wurde), da dies dem Verkäufer als Entschädigung für den entgangenen Verkauf und die verlorene Reservierungszeit rechtlich zusteht. Im gegenteiligen Fall, sollte der Verkäufer seine Verpflichtungen nicht erfüllen und vom Verkauf zurücktreten wollen (z.B. wenn er in der Zwischenzeit ein höheres Angebot erhalten hat), muss er dem Käufer die Anzahlung in doppelter Höhe zurückzahlen.

Die erwähnte Anzahlung für die Reservierung des Objektes wird normalerweise auf das Bankkonto der Immobilien-Agentur eingezahlt oder auf das Konto der Anwälte beider Parteien.

Beim endgültigen Verkauf, wird die entsprechende Anzahlung von dem Endverkaufspreis abgezogen.

3. Eigentumsregister. Erteilung der Eigentumsurkunde (Escritura Pública)

Es ist unbedingt erforderlich, dass der neue Eigentümer des Objekts in das Eigentumsregister eintragen wird, da ab der öffentlichen Eintragung in dieses Register eine gesicherte Eigentumsposition juristisch und rechtlich gegenüber Dritten besteht. Dieser Punkt ist sehr wichtig, da bei Nichteintragung in das Eigentumsregister Pfändungen etc. angelastet werden können, die auf Grund von Schulden des vorherigen Eigentümers entstanden sind. Der neue Besitzer kann dadurch das Objekt verlieren ohne rechtlich dagegen vorgehen zu können. In dem Eigentumsregister können nur notarielle oder gerichtlich beglaubigte Dokumente hinterlegt werden. Es ist von großer Bedeutung, das die Kaufurkunde vor dem Notar unterzeichnet wird. Dies ist der allerwichtigste Punkt der Kaufabwicklung.

Generell werden von den Anwälten beider Parteien in Zusammenarbeit mit der Immobilien- Agentur die entsprechenden Vorbereitungen für die Unterzeichung der Urkunde getroffen. Abgesehen von den für eine Beschreibung der Urkunde erforderlichen Information des Objekts, benötigt der Anwalt des Käufers den letzten Zahlungsabschnitt der Grundsteuer (IBI = Impuesto sobre Bienes Inmuebles), welcher der Eigentumsurkunde beigefügt wird . Wenn es sich um ein Apartment handelt, muß ausserdem ein Dokument der Wohngemeinschaft vorgelegt werden, welches bestätigt, daß der Verkäufer all seine Betriebskosten auf dem aktuellen Stand hat. Diese Bestätigung wird ebenfalls der Eigentumsurkunde beigefügt. Auf diese Weise wird dem Käufer gewährleistet, dass diese beiden wichtigen Bereiche in Ordnung sind.

Zum vereinbarten Termin erscheinen beide Parteien vor dem Notar, welcher den Kauf formell mit der entsprechenden Eigentumsurkunde legalisiert. Wenn es sich um Nichtresidenten in Spanien handelt und sich diese eventuell nicht zum Notartermin in Spanien aufhalten, muß dem vertretenden Rechtsanwalt eine notarielle Vollmacht erteilt werden, sodass dieser in Abwesenheit des Käufer oder Verkäufers den Kauf abwickeln kann.

Es können auch notarielle Kaufverträge unterzeichnet werden, wenn jemand die Person als mündlicher Mandant bei der Unterschriftleistung vertritt. Der Interessent muss dann aber vor der Eintragung beim Eigentumsregister, notariell persönlich bestätigen lassen, dass der Kauf in seinem Namen erfolgt.

Die notarielle Kaufurkunde muss die persönlichen Daten des Käufers, sowie des Verkäufers, eine Beschreibung des Objektes, Registerdaten, Preis, Zahlungsform und alle anderen Konditionen und Daten beinhalten, welche die Vertragsparteien als notwendig erachten.

Bei Unterzeichnung der Kaufurkunde, liest der Notar alle Daten vor, welche von beiden Parteien bestätigt werden müssen, der offene Preis wird bezahlt (im Falle, dass nicht schon vorher eine Überweisung aus dem Ausland erfolgte) und die Urkunde wird von beiden Parteien unterzeichnet.

Es ist ratsam, dass entweder der Anwalt des Käufers oder die Immobilien-Agentur vom Verkäufer die letzten Zahlungsabschnitte des Elektrizitätswerkes, Gases und Telefons verlangt, da diese für die Umschreibung auf den neuen Besitzer erforderlich sind. Gleichzeitig wird dadurch vermieden, dass eventuelle offene Rechnungen unbezahlt bleiben. Es ist ratsam, dass diese Rechnungen per Banküberweisung beglichen werden. Dies kann durch das Immobilienbüro oder den Anwalt erledigt werden.

4. Übergebung der Kaufurkunde bis zur Eintragung beim Eigentumsregister und Zahlung der Steuer

Folgende Kosten bringt eine Eigentumsurkunde mit sich:

• Umsatzsteuer; (Impuesto sobre el Valor Añadido); Der Regelsteuersatz liegt in Spanien bei 16%. Der Kauf einer neuen Konstruktion, wenn es sich dabei um einen erstmaligen Verkauf handelt wird mit 7% Umsatzsteuer belegt.

• Bei Unterzeichnung des Kaufvertrages oder des Vorvertrages wird bereits die MwSt aufgeführt, welche der Verkäufer erhält und später beim Finanzamt einzahlen muß. Sollte die MwSt keine Anwendung finden, so wird eine Grunderwerbssteuer (Transmisiones Patrimoniales) fällig.

• Notarkosten: Entstehen in Relation zum Wert des Objektes und werden nach festgelegten Tarifen berechnet.

• Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Aktuell beläuft sich diese Steuer auf 7% des Preises, welcher in der Kaufurkunde genannt ist. Diese Steuer muß beim Finanzamt einen Monat nach Datum der Unterzeichnung des Kaufvertrages mittels des Steuermodells 600 bezahlt werden.

  Sollte die MwSt (I.V.A.) gezahlt werden (siehe vorstehenden Punkt) so wird zusätzlich ein Prozentsatz von 1 % des Eigentumswertes fällig.

• Wertzuwachssteuer: (Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) bekannt unter "Plus Valía". Wie der Name schon sagt, handelt es sich um eine Steuer, welche im Gemeindeamt der Örtlichkeit, dort wo sich das Objekt befindet, bezahlt werden muß. Bei dieser Steuer werden die Jahre berücksichtigt, die ab dem Zeitpunkt als der Verkäufer das Objekt erstanden hat, bis hin zum Wiederverkauf.

  Diesem Zeitraum wird die Kalkulierung des Wertzuwachses von Grund und Boden zugrundegelegt. Festgehalten wird die Plus Valía auf dem Bescheid der Grundsteuer (IBI). Jedes Gemeindeamt hat seine entsprechenden Tarife.

• Es ist üblich, dass auf Mallorca diese Steuer vom Käufer übernommen wird, vor allem wenn der Verkäufer diese seinerzeit schon beglichen hat. Von Gesetzeswägen trägt diese Steuer der Verkäufer wenn es nicht anders abgesprochen wird.

• Eigentumsregisterkosten: Das Eigentumsregister berechnet Gebühren bei der Eintragung der Kaufurkunde, welche sich nach dem Wert des Objektes richten.

• Rechtsanwaltskosten: Allgemein wird vom Rechtsanwalt, welcher sich mit dem Erwerb der Immobilie beschäftigt, 1% bis 1,5% vom Kaufpreis berechnet. Eine feste Regelung existiert aber nicht, das heißt, dass jede Anwaltskanzlei eine private Regelung anwenden kann, abhängig vom Kauf oder vom Kunden.

All diese Kosten muss der Käufer bei einem Kauf auf Mallorca begleichen. Generell kümmert sich der Rechtsanwalt oder eine Steuerberatungskanzlei um diese Angelegenheiten, bis zur vollzogenen Eintragung der Kaufurkunde. Ausgenommen ist die Eintragung in das Eigentumsregister, wenn eine Hypothek beantragt wurde. In diesem Falle ist die Bank für die Eintragung verantwortlich. Der Zeitraum, welcher ab Unterzeichnung der Urkunde bis zur vollständigen Eintragung im Eigentumsregister verstreichen darf ist maximal 2 bis 3 Monate.

5. Steuern und jährliche Zahlungen des Eigentümers eines Objektes Nach Begleichung der erforderlichen Zahlungen für den Kauf des Objektes, muss der Eigentümer, der nicht in Spanien residiert, jährlich drei verschiedene Steuern entrichten.

a) Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles - IBI): Hier handelt es sich um eine Steuer des Gemeindeamtes, (der Gemeinde wo sich das Objekt befindet) Diese Steuer muss sowohl von residenten als auch von nicht residenten Eigentümern beglichen werden. Der Betrag richtet sich nach dem Wert, der vom Gemeindeamt (Katasterwert) berechnet wird. Jedes Gemeindeamt hat seinen eigenen Berechnungsfaktor.

Die Einzahlungsfrist variiert in jeder Gemeinde. Wir raten daher, diese Zahlungen von Ihrer Bank begleichen zu lassen, damit die Zahlung ohne Verzugszinsen erledigt wird.

b) Einkommenssteuer (Impuesto sobre la Renta de los No Residentes) Wenn das Objekt Eigentum von einem Ehepaar oder von mehreren Personen ist, so zählt jeder als unabhängiger Steuerzahler, d.h. jeder muss seine eigene Steuererklärung abgeben. Im Gegensatz zu der vorgenannten Steuer, (in diesem Falle sendet das Finanzamt keinen Zahlungsbescheid),kann diese nicht automatisch von der Bank bezahlt werden. Abhängig von der Lage des Objektes bestehen diese nachfolgenden Besteuerungen:

1. Steuer für Objekte mit Eigennutzung. (Rentas imputadas de bienes inmuebles urbanos de USO PROPIO) Bei Nichtresidenten wird ein fiktiver Nutzungswert von 2% des Katasterwertes bzw. 1,1% nach einem ab dem 1 Januar 1994 festgesetzten Katasterwertes zugrundegelegt. Aus diesem Wert sind 24% Einkommenssteuer abzuführen.

2. Bei Vermietung der Immobilie werden die Bruttoeinnahmen pauschal mit 24% besteuert.

c) Vermögenssteuer für Nichtresidenten Ebenso wie im vorher geschilderten Fall, wenn das Objekt Eigentum von einem Ehepaar oder Eigentum von mehreren Personen ist, hat jeder die Pflicht eine Steuererklärung vorzulegen. Die Nichtresidenten in Spanien, welche Eigentümer sind, müssen bis zum 31.12. eines jeden Jahres die Steuererklärung abgeben. In diesem Fall wird ebenfalls kein Zahlungsbescheid vom Finanzamt zugesandt, daher scheidet auch hier eine direkte Zahlung seitens der Bank aus.

In diesem Falle wird die Steuer nach dem höchsten Wert des Objektes kalkuliert: Katasterwert oder Kaufpreis, welcher in der Eigentumsurkunde genannt ist. Dem Höchstbetrag dieser beiden Werte, werden Belastungen oder Hypotheken abgezogen.

Die Vermögenssteuer wird zusammen mit der Einkommenssteuer erklärt und dieser Steuersatz liegt zwischen 0,2% und 2,5%.

Wenn nur ein Eigentum vorhanden ist, können diese Steuererklärungen zusammen gemacht werden, und zwar mittels des Modells 214.

Sollte der Nichtresidente sein Eigentum verkaufen wollen, kommen folgende Regeln zur Anwendung:

6. Veräußerungsgewinn eines Eigentums in Spanien

Der Wert wird durch die Differenz zwischen dem Anschaffungswert und Veräußerungswert berechnet. Der Anschaffungswert wird aus dem Wert berechnet, zu dem das Objekt gekauft wurde. Hierzu kommen noch die Kosten und Abgaben des Kaufes, ausgenommen Zinsen.

Der Wert richtet sich nach dem Jahr des Kaufes und nach einem Berechnungsfaktor, der jedes Jahr neu festgesetzt wird.

Der Übertragungswert ist der Betrag, welcher als Kaufpreis in der Kaufurkunde genannt ist, abzüglich der Kosten, da diese vom Verkäufer getragen werden (z.B. Honorar der Immobilien- Agentur). Sollte der Verkauf einer Immobilie vor dem 31.12.1996 stattgefunden haben, reduziert sich der zu versteuernde Gewinn. Dies ist gesetzlich festgelegt und wird jährlich neu bestimmt.

Sollte der Verkauf einer Immobilie vom 31.12.1996 zehn Jahre oder länger im Eigentum des Verkäufers gewesen sein, und keine Gewinngüter zu verzeichnen sind, besteht keine Verpflichtung für eine Steuererklärung.

Die Gewinnsteuer nach dem o.a. beträgt 18%.

7. Einbehaltung der Gewinnsteuer durch den Verkauf eines Objekts

Wenn der Verkäufer nicht in Spanien Resident ist, so muss der Käufer 3% des Kaufpreises, welcher in der Kaufurkunde genannt ist, innerhalb eines Monats nach dem Unterzeichnungsdatum beim hiesigen Finanzamt hinterlegen.

Diese Steuereinbehaltung betrifft den Verkäufer, hier dessen Gewinn, welchen er durch den Verkauf erzielt hat. Der Käufer muss dem Verkäufer eine Kopie des bezahlten Formulars 211, wonach 3% an das Finanzamt bezahlt wurden, übergeben.

Sollten die 3%, welche beim Finanzamt hinterlegt wurden höher sein als der Betrag, welcher durch den Verkauf des Objektes bezahlt hätte werden müssen, so kann eine Rückzahlung angefordert werden.

8. Erwerb von Eigentum durch eine Gesellschaft

In den vorgenannten Punkten haben wir aufgeführt, wie ein Kauf durch eine nicht residente Person vonstatten geht.

Wegen steuerlichen Vorteilen ist mitunter Nichtresidenten anzuraten den Erwerb der Immobilie über eine in- oder ausländische Gesellschaft abzuwickeln. Wegen der Besonderheiten dieser Fälle empfehlen wir dringend sich vorher von einem spezialisierten Rechtsanwalt beraten zu lassen

9. Einige wichtige Punkte Abschließend zu dieser Information möchten wir noch mitteilen, was für den Erwerb einer Immobilie zwingend notwendig ist:

• Spanische Steuernummer (N.I.F.): Jede Person, ob Resident oder Nichtresident, muss eine Steuernummer vorweisen, um die entsprechende Steuererklärung abgeben zu können.

  Bei spanischen Einwohnern ist die Steuernummer identisch mit der Nummer des Personalausweises; bei Ausländern ist die Steuernummer identisch mit der Aufenthaltsgenehmigung. Die Erteilung der spanischen Steuernummer dauert zwischen 3 oder 4 Wochen. Die Steuernummer muss vor dem Kauf vorliegen.

• Mit habitueller Residenz: Wenn jemand immer Resident ist, d.h. wenn er sich über 183 Tage jährlich in Spanien aufhält oder hier arbeitet.

• Testament: Es ist ratsam, wenn der Nichtresident nach dem Kauf eines Objektes in Spanien vor dem Notar sein Testament über seine Eigentümer in Spanien macht. Es ist ziemlich einfach und erleichtert später der im Ausland lebenden Familie die ganze Abwicklung.