Мы поможем Вам на каждом отрезке пути при покупке недвижимости на Майорке – легко и предельно просто проконсультировав о юридических процедурах, нужной документации, налогах и требуемых денежных взносах. И, тем не менее, мы рекомендуем Вам воспользоваться услугами местного адвоката, разговаривающего на вашем языке.Перечисленные ниже адвокаты составили этот раздел для наших клиентов:
Fabregat, Perulles, Sales HQ: Leуn XIII, nє25, 1є 2Є, E-08022 Barcelona Spain Тел: +34 932 054231 Факс: +34 934 189535 Электронная почта: fps@fabregat-perulles-sales.com Интернет: www.fabregat-perulles-sales.com
Процесс покупки недвижимости в Испании
Из каких этапов состоит процесс заключения сделки?
Сначала выбирается недвижимость, и участники соглашаются с условиями договора. Когда недвижимость выбрана, она должна быть снята с рынка. Это может быть осуществлено с помощью частных контрактов между двумя сторонами. Обычно в этот момент происходит оплата 10% от покупной цены недвижимости.
По заключении сделки обоими сторонами должен быть подписан документ о передаче недвижимого имущества, "escritura pъblica", заверенный нотариусом. Согласно испанским законам, вмешательство нотариуса обязательно, так как закон требует, чтобы контракты, в которых фигурирует недвижимое имущество, были оформлены как публичный акт, и нотариус является единственным лицом, имеющим на это право.
Таким образом, функцией нотариуса является запись (нотариальное подтверждение) некоторых условий, связанных с правовым статусом обоих сторон, даты и заявлений. Эти данные оформляются как публичный акт, что попросту является документом, подтверждающим соглашение сторон и их заверение нотариусом.
Кто оплачивает затраты? По закону, продавец несёт нотариальные расходы, если только не было оговорено иное – что происходит почти постоянно, - и они регулируются в законном порядке.
Следует подчеркнуть, что публичный акт является единственным документом, который нужно предоставить перед учреждением учёта земельных участков (учреждение, заведующее регистрацией всех актов и судебных дел, совершённых над недвижимым имуществом их законными владельцами).
Кто несёт расходы? Покупатель оплачивает регистрационные расходы, также обозначенные в процентном соотношении.
Услуги юриста в Испании
Мы рекомендуем воспользоваться услугами местного юриста, который говорит на языке покупателя, который произведёт именной поиск и проконсультирует покупателя по любым аспектам вложений. Оплата юристу в среднем составляет 1-2% от покупной цены недвижимости.
Между подписью вышеуказанного частного соглашения и подписью публичного акта пройдёт какое-то время, в течение которого адвокат перепроверит следующее:
Для начала он просмотрит журнал учёта земельных участков, чтобы убедиться, что запись в нём соответствует правовому статусу недвижимости.
Таким образом, через журнал учёта земельных участков мы можем выяснить, действительно ли является обладатель зарегистрированной недвижимости её продавцом.
Необходимо также проверить, свободна ли недвижимость от каких-либо налогов и/или залогов (опись имущества, закладные, право прохода, использование собственности для личной выгоды и тому подобное).
Далее, нам нужно обратиться к кадастру, как к публичному своду данных, содержащему физические данные о недвижимости. Таким образом, перед приобретением загородной или недостроенной недвижимости, мы настоятельно рекомендуем предварительно исследовать и сверить физические характеристики (положение), дабы избежать последующих правовых действий, направленных на соотношение правовой реальности (соответственно журналу учёта земельных участков) с материальной реальностью (соответственно кадастру), а также очень целесообразно добиться возможности построек на загородных владениях.
В заключение перед приобретением недвижимости, имеет смысл обратиться в муниципальный совет, чтобы выяснить, не входит ли недвижимость в проект планировки города, и предварительно узнать городское описание недвижимости.
Налогообложение в Испании
Ниже мы перечислим основные налоги, связанные с вышеуказанными операциями, а также новые изменения, в связи с налоговой реформой, вступившей в силу с 1 января 2007 года.
Новые изменения, в связи с испанской налоговой реформой, указанные в испанском постановлении о подоходном налоге 35/2006 от 28 ноября, и частичная реформа подоходного налога для компаний, подоходного налога для нерезидентов и собственного капитала предприятий и налога на стоимость недвижимости вступили в силу в январе 2007 года.
Новые изменения относительно подоходного налога для нерезидентов были внесены с ясной целью: пойти на уступки политической свободе Европейского Сообщества, дав одинаковые условия подоходного налога, как резидентам, так и нерезидентам. Соответственно этим новым правилам, налог на увеличение рыночной стоимости капитала был снижен с 35% до 18% для нерезидентов, но увеличен с 15% до 18% для резидентов. Остановочный взнос, который платят нерезиденты за продажу собственности в Испании, был также снижен с 5% до 3%.
А) Для начала существуют некоторые налоги, начисляемые за владение недвижимым имуществом, или за права на него налагаемые.
Таким образом, мы обратим внимание на налог на стоимость имущества, на подоходный налог недвижимости и налог на недвижимость.
i) Налог на стоимость имущества ("Impuesto sobre el patrimonio").
Налог, налагаемый на имущество, каждый год 31 декабря. Этот налог применим к ниже следующим персонам:
- Испанцы и иностранные граждане, прописанные или регулярно проживающие в Испании (личный долг), основываясь на том, что основная сумма налога превышает годовой доход, представленный правительством. (Резиденты Испании).
- Граждане с постоянной резиденцией за приделами Испании, владеющие недвижимостью или правами, имеющими силу в Испании, облагаются налогом на эту недвижимость или права, в независимости от их чистой прибыли. (Нерезиденты Испании).
Нерезидент, владелец недвижимости в Испании, облагается налогом на стоимость недвижимости, на скользящей основе (между 0.20% до 2.5%). Налоговая ставка будет наиболее высокой от следующих параметров: а) Кадастриальная оценка б) Ценность, определяемая налоговыми властями в) Покупная цена, объявленная при акте передачи
* Если владельцем недвижимости является компания с владельцем нерезидентом, то должен быть оплачен ещё один специальный налог. С 1996 года это 3% от кадастриальной оценки недвижимости (за неимением кадастриальной оценки, применяются правила налога на имущество, если такое возможно).
ii) Подоходный налог на недвижимость ("Impuesto sobre la renta")
Перид его действия с 1 января до 31 декабря каждого года, и он подлежит оплате в следующем году (только для городской недвижимости). Основной коэффициент дохода нерезидентов 24% (до налоговой реформы 25%) на налогооблагаемой основе. Эта основа, являющаяся предполагаемым доходом, рассчитывается путём умножения кадастриальной стоимости недвижимости на 2%. В некоторых случаях, умножается на 1,1 %: если кадастриальная ценность была переоценена после января 1994, за неимением кадастриальной ценности, или если владелец недвижимости не был извещён об этой ценности. Тогда берётся 50% покупной цены, указанной в документе о передаче права собственности, или определяемой налоговым министерством, в зависимости от того, какая цена выше.
Важно знать, что продавец нерезидент облагается 3% налогом вперёд (до налоговой реформы 5%), таким образом, покупатель недвижимости, в независимости, является ли он резидентом или нерезидентом, должен удержать 3% покупной цены для оплаты налоговому управлению. Такое удержание относится к оплате, произведённой покупателем недвижимости, выведенной из налога о возможных доходах. Если платёжные обязательства продавца менее 3%, он может потребовать их обратно у налогового управления. Налог на увеличение рыночной стоимости капитала составляет 18%, (до налоговой реформы 35%) от прибыли от продажи. Это одно из самых важных изменений в налоговой реформе, призванное выровнять налог для резидентов и нерезидентов, согласно требованиям Европейской комиссии.
Новая система налога на увеличение рыночной стоимости капитала действительна для имущества, приобретённого до 31 декабря 1994 года. (Личный подоходный налог, подоходный налог для нерезидентов).
Выгода, полученная путём передачи имущества, бывшего во владении до 31 декабря 1994 года, должна быть разделена на две части: на выгоду, полученную со времени приобретения недвижимости до 19 января 2006 года, и выгоду, полученную после 20 января 2006 года до даты передачи недвижимости.
Для получения выгоды, приобретённой до 19 января 2006 года, используется другой коэффициент вычисления, основанный на длительности срока владения недвижимостью до 31 декабря 1996 года. Коэффициент является результатом умножения количества лет после покупки недвижимости до 31 декабря 2004 года на процентное соотношение 11.11%. Вследствие этого, доходы от недвижимости, бывшей во владении до 31 декабря 1986 года освобождаются от оплаты подоходного налога нерезидентов.
Выгода, полученная после 20 января 2006 года до даты передачи недвижимости, не исчисляется никаким коэффициентом, а только 15% налоговой ставкой до 31 декабря 2006 года и налоговой ставкой 18% после 1 января 2007 года.
iii) Налог на недвижимость ("Impuesto de Bienes Inmuebles")
Налог на недвижимость налагается местными властями, хотя и находится под юрисдикцией государственного правительства и муниципальных округов.
Налог на недвижимость состоит из оценки кадастра, где недвижимость классифицируется как сельская или городская, и более того, рассматривает отдельные округа и постройки.
Срок для вычисления налога на недвижимость должен совпадать с календарным годом, и потому, оплата должна быть произведена в начале этого календарного года, а именно 1 января.
б) Мы не должны рассматривать налоги, связанные с типичными операциями в секторе недвижимости, как соглашения продажи и покупки.
Поэтому, обратим внимание на налог на передачу недвижимости (включая небольшую ссылку о налоге на добавленную стоимость).
iv) Налог на передачу недвижимости (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Передаточным налогом облагается действующая оценка передаваемой недвижимости, или назначенные права, например: при продаже недвижимости это будет цена этой самой недвижимости. Этот налог начисляется с даты, облагаемого налогом акта, что означает дату совершения сделки и купчей, и должен быть оплачен в течение месяца с вышеуказанного совершения сделки или акта передачи.
Ответственным лицом за налоги в этом случае является получатель недвижимости (что означает, для уже вышеуказанной продажи недвижимости, что покупатель должен оплатить этот налог), лично обязуясь оплатить налог в указанные сроки, не забывая, что налоговое управление не будет требовать оплаты.
Относительно недвижимого имущества, закон предполагает налоговую ставку в 6%, хотя многие автономные сообщества устанавливают свои собственные процентные соотношения, например 7% в Каталонии и на Балеарских островах.
Налоговая ставка на движимое имущество 4%.
Когда налог подлежит оплате?
- В том случае, когда продавцом является физическое лицо, получившее недвижимость по наследству.
- В случае, если покупатель выполняет определённые действия, не дающие право на полный вычет налога на добавленную стоимость, без нанесения ущерба правовому статусу продающей стороны.
Согласованность между налогом на добавленную стоимость и налогом на передачу собственности и документарными юридическими актами.
Предмет передачи, облагаемый НДС, не подлежит обложению передаточным налогом, так как НДС взимается с корпоративных операций, в то время как налог на передачу собственности и гербовой сбор взимаются с не корпоративных операций передачи.
В свете вышесказанного, мы можем подвести следующие итоги.
- ВСЕГДА имейте в виду обложение недвижимости НДС, и потому документарные юридические акты (принимая во внимание налоговую ставку 0,5% до 1%, не включая НДС)
а) В случае продажи земли под застройку, когда продавцом является либо бизнесмен или профессионал
б) В случае если продажа подразумевает передачу стройплощадки и постройки от застройщика, в том случае, если постройка никогда не использовалась (i) или (ii) использовалась только в течение максимального срока двух лет.
в) В случае, если продажа подразумевает передачу земли под застройку и постройки от корпорации, бизнесмена или профессионала, в том случае, если покупатель уже пользуется этим зданием без причинения ущерба.
г) Налог на увеличение стоимости городских земель ("Plusvalнa munipal")
Во всех случаях существует прибавочная стоимость "plusvalia" (не путать с налогом на увеличение рыночной стоимости капитала, оплачиваемого продавцом на выгоду от продажи недвижимости). По закону, "plusvalia" оплачивается продавцом, являясь муниципальным налогом только на увеличение земельной стоимости. Однако он может быть оговорён между покупателем и продавцом. Этот прямой местный налог не начисляется периодически, а незамедлительно, исходя только от городских управлений.
Процентной ставкой является разница между стоимостью покупки недвижимости и стоимостью во время продажи.
Эта надбавка рассчитывается после соотношения процента к ценности недвижимости, касательно её продажи (которая определит дату облигации этой надбавки).
Городское управление должно определить точную сумму выплаты.
Оплата такого налога должна быть произведена в течение 30 дней от даты его облигации, которая является датой передачи недвижимости.
в) Другие налоги / издержки
Налог на вывоз мусора. Выплачивается местным властям.
Коммунальная оплата. Выплачивается коммунальному сообществу владельцев за услуги и поддержание в порядке общественных территорий, в том случае, если недвижимость находится в жилом районе или совладении.
Финансовые аспекты
Среди финансовых аспектов приобретения недвижимости, необходимо отметить банковское финансирование, обычно для того, чтобы обеспечить надёжностью приобретённый объект.
Самофинансирование. Иностранные инвестиции.
Испанские действующие положения на передачу, оплату и банковские переводы с иностранными государствами основываются на следующих принципах:
1.- Свобода финансовых операций между резидентами и нерезидентами, а также международных платежей и банковских переводов, к этому относящихся.
2.- Обязательные необходимости и стандарты, по отношению к международным платежам и банковским переводам можно свести к следующему:
- Как общий принцип обязательства пользоваться банковскими услугами для осуществления вышеуказанных переводов, оплаты, и.т.п.
-Испанские граждане, заказывающие или получающие международную оплату, должны её декларировать.
- Руководящие денежно-кредитные учреждения могут впоследствии запросить информацию о резидентских операциях с иностранными странами.
Внешнее финансирование. Ипотека.
До известной степени, мы различим два понятия, относящиеся к ипотеке, которые часто путают, хотя они и без сомнения связаны друг с другом.
Следовательно, нужно помнить, что ипотека относится к ручательству со стороны дебитора, относительно которому недвижимое (поручительство имеет отношение к движимому имуществу) имущество является эффективным выполнением заявленного обязательства.
Вышесказанное относится к предыдущему положению, к существованию гарантированного кредита, которым может быть, например, ссуда определённого количества денег.
Поэтому, нам нужно четко различать, что такая ссуда является гарантией, требуемой большинством банков, чтобы обезопасить сбор одолженной суммы.
Функции ипотечных учреждений довольно просты, отсюда и их частое использование. По сути, такая правовая эффективность является лишь предметом регистрации до земельного сертификата. С другой стороны, такая гарантия требует от кредитора по закладной действовать против недвижимого имущества, запрашивая её продажу на публичном аукционе, таким образом, получая неуплаченную сумму.
Право собственности
Существуют ли несколько способов владения? Кроме личной собственности, одна или несколько компаний могут владеть недвижимостью. Компании-владельцы могут быть испанскими, из стран с соглашениями двойного налогобложения с Испанией или оффшорными, или сочетанием того и другого.
Испанская компания может быть быстро основана, для того, чтобы купить недвижимость.
Специальный налоговый режим для владения компаниями появившимися в 2003, не внесён в налоговый период начиная с 1 января 2007, таким образом, эти компании облагаются по основному налогу с доходов компании.
Вид на жительство
Необходимо ли иметь вид на жительство? Нет, необязательно для граждан Европейского Сообщества или граждан из стран швейцарского союза. Гражданам из стран не входящих в Европейский союз, желающим постоянно проживать в Испании, нужно получить специальную визу в испанском консульстве в своей стране, которая позволит им подать документы на оформление вида на жительство.
Важно знать, что для того, чтобы купить дом и оплачивать налоги в Испании, абсолютно необходим NIE (идентификационный номер иностранца), который получают в полицейском управлении. Для того, чтобы получить этот номер, заинтересованное лицо может лично туда обратиться, или же это может выполнить его адвокат или помощник с доверенностью и с заверенной нотариусом копией паспорта или идентификационного документа. Оформление занимает около месяца.
Профессиональное уведомление:
Законы и личные обстоятельства постоянно меняются. Все приведённые здесь вопросы и ответы носят общий характер, и мы настоятельно рекомендуем консультацию профессионального юриста или инвестиционного консультанта.
Вышеуказанная информация преследует только информационные цели, она может содержать ошибки, упущения, и может быть изменена. Мы не гарантируем её полной точности.